营改增试点细则明确 北上广深规定更严

昨日，财政部网站公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增试点的细则正式亮相。其中备受关注的房地产业营改增政策也随之明确，房企的旧项目可以选择两种计税方法。而对于个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，税负有所降低。

而财政部、国家税务总局最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对个人住房转让实施差别政策，北上广深个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

算算账

卖300万元房 营改增后少缴7100元

增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。

举例来说，房子的交易价格为300万元，如果征营业税，那么营业税=300万元×5%=15万元。改征增值税后，采用简易征收，征收率为5%，300万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=300万元÷（1+5%）×5%=14.29万元，即可以减少纳税7100元。

新政

房企土地成本能抵扣

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税，但增值税与营业税在原理上有着本质的不同。此外，对于4月30日（《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目）之前的旧项目，两个行业的企业可以选择简易计税等过渡期政策。

安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐昨日表示，细则明确了向政府部门支付的土地价款可以作为房地产企业销售额扣除部分，力度很大。“在一线城市，土地成本占了整个房地产项目成本的三分之一到四分之一。”

对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额减进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。

梁因乐指出，选择何种计税方式，房企需要根据下游买家作出选择。若下游买家是个人，则可能采用简易计税方法相对好一点，一定程度上避免了向个人转嫁增值税。若下游买家是企业，则可以考虑采用一般计税方式，因为采用一般计税方式的话，房企可以开出的11%税率的增值税专用发票，企业买家可用来抵扣，这对企业买家来说吸引力较大。

二手房交易税负降0.24%

细则还明确，个人销售购买所得的住房，按5%的征收率简易计增值税，税负为4.76%，这比现行5%的营业税税负还要低0.24%。

原营业税的优惠政策也继续沿用，即：对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

而个人销售写字楼等其他不动产，则以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计税。

此外，个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，与现行营业税相比，税负也有所降低。

卖房租房委托代征 无须多跑一个部门

以往二手房交易涉及到个税、契税、营业税等税种都属于地税征管的税种，只需到地税窗口缴纳即可，那营改增之后，是不是又要多跑一个国税局呢？答案是否定的。昨日的细则明确，纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

广州市国税部门表示，针对二手房交易、房屋租赁业务营改增后的税收征管、发票开具等问题，正在探索国地税部门委托代征新机制。广东国地税部门已成功完成营改增数据迁移工作，与地税部门协商扩大了征管数据共享权限，顺利完成了84.41万户营改增试点纳税人的接收。

分析

一手楼市或延续目前走势

部分二手买家或延后递件

“广州楼市一二手成交近期回升，南沙过去十多天一手房成交量几乎涨了一倍，楼价上升了一成左右，不过和2013年的最高峰时期相比，仍然有距离。”中原地产项目部总经理黄韬昨日表示，广州楼市过去一段时间成交回升，营改增是一个因素。买家担心政策变化后税负成本转嫁到自己身上，所以加快了入市的步伐。

黄韬认为，昨日出台的政策和之前业界的预期没有太大差别，虽然有助交易，但一手楼市应该将会以延续目前的走势为主，维持量价齐涨的局面，而二手成交也会受到刺激。黄韬预期，“金九银十”前的六七月间，是楼市的传统淡季，而届时强劲的购买力也可能面临能否存续的问题，所以市场成交有可能出现回落。