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房屋买卖案一波三折,专家论证使案情峰回路转



发布时间:2018-08-21 23:00:00   来源:中国舆情法治网   作者:柳雪珂
  一件平常不过的房屋买卖交易,却产生了预想不到的合同纠纷。两级法院判决截然不同,孰是孰非,令人匪夷所思。原告求助媒体给予公论,专家论证促使案情峰回路转再现曙光!
 
  买方转换购房主体,交易中途变卦

  房产过户产生纠纷,房东以法维权

 
  2016年5月31日,励翔东与许建平、王素敏经居间方上海卓阅房地产经纪有限公司专业经纪人贾锐锋签订了《房地产买卖居间协议》,约定励翔东将位于上海市闵行区昆阳路3388弄215号房产,以1310万元价格出售给许建平、王素敏。同日,双方又签订《房地产买卖协议》,价格仍为1310万,并约定双方办理产权过户前,除剩余尾款20万元外,将全部房款付给房产拥有者励翔东。之后,许建平、王素敏提出因二人名下有其他房产而被限购,不符合购房条件,希望将乙方变更为儿子许在元。应二人请求,双方又签订了《买卖合同变更确认书》,将乙方换成许在元。励翔东随即又与许在元签订了《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》,原付款方式保持不变。

  许建平、许在元父子在先后共付给励翔东890万元购房款之后,许在元以资金不足为由,提出以银行贷款的方式将400万元余款付给励翔东。励翔东同意许在元以银行贷款方式支付房屋余款,前提是房产过户前先把剩余房款付清,在收到银行贷款后3天内再将此款还给许在元。甲乙双方后来在房产先过户还是先付余款问题上发生争议,房产中介调停未果,交易未能成功。

  2017年3月23日,励翔东向上海闵行区法院立案起诉许在元,要求解除双方购房合同,并要求许在元偿付违约金。

  就此,一桩普通的房屋买卖交易转换为一起一波三折的民事诉讼案。
 
  两级法院判决不一,事非曲直难辩

  原告被告孰是孰非,寻求专家论证

 
  上海市闵行区人民法院于2017年3月23日立案受理该案。经过审理,上海市闵行区人民法院判决:(1)解除原告励翔东与被告许在元签订的《上海市房地产买卖合同》《买卖合同补充协议》《补偿协议》三份合约;(2)原告励翔东于本判决生效之日起十日内返还被告许在元人民币8,900,000元;(3)驳回原告励翔东要求被告许在元偿付违约金的诉求申请;另外案件受理费及财产保全费用由原、被告双方共同承担。

  随后,原告励翔东不服上海市闵行区人民法院一审判决,向上海市第一中级人民法院提起上诉,要求撤销判决第三项。出乎上诉人励翔东意料之外的是,上海市第一中级人民法院以无法归责理由终审判决:撤销上海市闵行区人民法院一审判决;驳回励翔东全部诉讼请求;一审、二审案件受理费及相关财产保全费共197,600元全部由上诉人励翔东一人承担。

  二审判决将一审判决全盘推翻,两级法院判决结果如此大相径庭令励翔东百思不得其解,无奈之下特别求助中国舆情法治网专家团队予以论证解答。
 
  权威专家充分论证,以法明理解惑

  上海高院立案审查,各方期待结局

 
  中国舆情法治网接到励翔东的司法求助请求后,即启动了专家论证程序。经专家团队对案情深入研究分析后,一致认为:

  一、励翔东、许在元于2016年10月27日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》均系双方真实意思表示,不存在欺诈和重大误解情况,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方应严格遵守。

  二、双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件三约定的许在元贷款400万作为第三期房款,与同日签订的《买卖合同补充协议》第一条中许在元先付第三期房款400万后再过户并不矛盾。前者可用于许在元银行按揭贷款,许在元可以凭此合同向银行贷款400万,解决了购房资金压力问题;后者解决励翔东卖房风险问题,无论许在元是否能办妥400万贷款,励翔东已经拿到全部房款(除20万保证金)。《买卖合同补充协议》是对主合同内容的进一步补充,如果与主合同意思一致,就没必要再签补充协议了。

  三、《买卖合同补充协议》第一条“甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户”意思十分清楚,即甲方在收到乙方第三笔购房款400万后,才办理商品房买卖过户手续。如果对此条不好理解,结合第二条:“甲方在收到乙方购买该房地产银行贷款款项之日起三日内,将乙方该贷款款项全额无息返还乙方,若未按照本协议约定履行,每逾期一日,则甲方同意按未返还金额的百分之五向乙方支付违约金”。该条清楚表述了励翔东得到全部房款后,据二手房按揭贷款规定,许在元贷的400万只能打到励翔东个人帐户上(励翔东已配合乙方贷款在指定银行开办好银行卡),励翔东收到银行400万款3日内全部返还许在元。许在元仅承担银行放贷期间的400万资金压力问题。如果不是配合补充协议第一条先付400万购房款再过户,励翔东不可能再将此400万返还许在元。该条更清楚证明了第一条意思是许在元先交第三期400万房款后,励翔东再配合办理涉案房屋过户手续。

  四、双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第5条约定“本交易过程中甲乙双方所产生的各种税费均由乙方依据国家及本市有关法律、法规承担;甲乙双方同意于2016年11月18日前至交易中心评估窗口办理涉税评估事项,并于出具结果后三日内但最晚不晚于2016年12月1日前至房地产交易中心办理申请缴纳税费、房产税及限购认定手续。”在2016年12月30日双方至房产交易中心办理产权过户时,许在元并未办理缴税手续,没有交税,而且也没有按规定办理限购认定手续,所以即使当天励翔东同意先过户再收第三期房款,也办理不了过户手续。

  五、一审上海市闵行区法院认定“根据双方签订的《买卖合同补充协议》约定,办理交易过户时,许在元应先付励翔东第三期房款400万元,待励翔东收到许在元银行贷款后再将该贷款款项返还许在元。因许在元当天不同意先付400万致涉案房屋过户未成,故许在元构成违约”。该认定无疑是正确的。但上海市第一中级法院认为“许在元对于是付款和过户相应细节的理解更符合双方补充协议的约定本意。双方在2016年12月30日未能办理房屋过户手续无法归责于任何一方,许在元不构成违约。”二审法院在没有新证据情况下推翻一审法院认定过于简单粗暴,认定涉案房屋无法过户的责任不可归责,导致该案结局是励翔东拿不到剩余房款420万,许在元付了890万但得不到房子。合同无法履行,交易无法完成,但双方都无责任,还可以无限期拖下去,二审法院的判决没解决双方争议的问题,变相拒绝了裁判。

  六、二审法院不应忽略涉案房屋中介贾锐锋的证人证言,贾锐锋作为二手房买卖的居间方,其证言更接近事实真像。许在元认为证人与励翔东有利害关系但无证据证明,所以证人证言被一审法院采信,但却被二审法院直接忽略,不予理睬,二审法院选择性办案倾向性明显。

  专家最终得出结论:许在元在2017年12月30日不按约定支付励翔东第三期400万购房款,导致房屋未能过户构成根本性违约,据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条及《补充条款(一)》第9第约定,应解除双方购房合同,违约方许在元应按合同约定承担违约责任。

  励翔东因与许在元房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市第一中级人民法院二零一七年十二月十九日作出的终审判决,结合相关专家论证结果,再次向上海市高级人民法院申请再审,现上海市高级人民法院已立案审查。

  案件走向将何去何从,中国舆情法治网将继续关注。

      完整专家论证详情(链接):http://www.chinaxwjd.cn/showinfo-25-9981-0.html
责任编辑:柳雪珂
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